Gesprek met kersvers bestuurslid Francoise Roels en CEO Lionel Van Rillaer door Francis Muyshondt.
Françoise Roels is toegetreden tot de raad van bestuur van Inclusio, de gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) gespecialiseerd in vastgoed met een sociaal karakter. Ze heeft bijna 20 jaar bij de GVV Cofinimmo gewerkt, een ervaring die Inclusio zeker ten goede zal komen. We vroegen haar waarom ze de overstap heeft gemaakt en wat ze verwacht van de sociale woningmarkt. Tegelijkertijd schoof Lionel Van Rillaer, CEO van Inclusio, ook mee aan tafel en beiden bespraken de strategische stappen die het bedrijf recent heeft genomen om zijn portefeuille uit te breiden en zijn sociale impact te vergroten.
Waarom bent u toegetreden tot het bestuur van Inclusio en wat hoopt u te bereiken?
Françoise Roels: De combinatie van de sociale impact van een bedrijf zoals Inclusio en het financiële aspect waarbij beleggers, zowel groot als klein, de mogelijkheid krijgen om via een GVV-structuur deel te nemen aan dit mooie verhaal, trok mij aan. Het spreekt me ook aan dat de investeringen van Inclusio een groep mensen, vaak kwetsbaren, helpen om het beter te krijgen. Ik hoop dat mijn expertise op het gebied van deugdelijk bestuur of governance kan bijdragen onder meer ter ondersteuning van het management, zodat de doelstellingen kunnen worden behaald. Kortom, ik wil ervoor zorgen dat er dankzij goed bestuur de beste beslissingen worden genomen. Dat is een uitdaging op zich. Ik zal alvast omringd zijn door zeer kwalitatieve mensen.
U heeft bijna 20 jaar bij de vastgoedvennootschap Cofinimmo gewerkt. Is Inclusio voor u geen stap terug?
Françoise Roels: Absoluut niet. Het gaat niet om het aantal werknemers of de omvang van het bedrijf. Ik ben niet overgestapt om uitsluitend mijn ervaring en technische kennis te delen. Dat heeft voor mij op zich minder meerwaarde. De impact die ik kan hebben, dat is belangrijk voor mij. Zo ben ik onder de indruk van het verhaal dat een bedrijf als Inclusio schrijft met slechts een tiental medewerkers. Ik vind dat ze zeer flexibel en toegewijd zijn. De medewerkers van Inclusio zijn echte ondernemers, en dat zorgt voor een aangename en geëngageerde werkomgeving.
Wat was uw gevoel toen u ongeveer acht jaar geleden bij Inclusio begon? En wat is het verschil met uw vorige werkervaring?
Lionel Van Rillaer: Ik was vrij onzeker, omdat ik eerder had gewerkt voor grote internationale spelers zoals DEME, Jan De Nul en BESIX. In de beginfase van Inclusio waren we slechts met z’n tweeën, Xavier Mertens en ik. Maar ook al ging het om kleinere projecten, dit betekende niet dat het minder interessant of minder uitdagend was. De mentaliteit was natuurlijk heel anders. Bij grote bedrijven draait het meer om winst maken. Bij Inclusio moet je daarentegen altijd een balans vinden tussen sociale en duurzame aspecten en het economische. In een klein team moet je ook veel flexibeler zijn. In het begin deed ik zelf de website-updates of ging ik zelf naar Bpost voor aangetekende zendingen. Hoewel de taken nu meer verdeeld zijn, moeten we nog steeds van alle markten thuis zijn.
Hoe zal de benoeming van Françoise Roels de slagkracht van de leidinggevende teams versterken en welke unieke kwaliteiten brengt ze mee?
Lionel Van Rillaer: We zijn zeer verheugd dat Françoise ons komt vervoegen, want haar carrière is indrukwekkend. De afgelopen 20 jaar heeft ze bij Cofinimmo gewerkt en is ze goed op de hoogte van wat een GVV wel en niet kan doen. De GVV-wetgeving kent voor haar dan ook geen geheimen meer. Ze heeft op enkele sleutelposten gezeten, waaronder governance, informatiemanagement en HR. Bovendien heeft ze bijgedragen aan de strategische visie van de vennootschap, deelgenomen aan verschillende kapitaalverhogingen en strategische initiatieven genomen. Dat zijn zonder twijfel sterke punten.
Inclusio heeft de afgelopen jaren verschillende strategische beslissingen genomen om de portefeuille uit te breiden en tegelijkertijd een sociale impact te hebben. Hoe is dat verlopen?
Lionel Van Rillaer: In het begin waren we gefocust op betaalbare huurwoningen, dat was onze doelstelling. Na een paar jaar kregen we echter verzoeken van vzw’s in de zorgsector om ons ook te concentreren op vastgoed voor mensen met een mentale beperking, en dat hebben we gedaan gezien de sterke sociale impact. Iemand die in een Villavip of in een Thomashuis woont, betaalt een huurprijs die iets hoger is dan een traditioneel betaalbare huurwoning, maar de sociale impact is aanzienlijk. Later kregen we ook aanvragen van het Rode Kruis, Fedasil en SamuSocial, die op zoek waren naar grotere gebouwen. Onlangs hebben we ook een gebouw verhuurd aan een vzw die zich inzet voor pleegkinderen. Dit zijn allemaal activiteiten waar we in het begin van Inclusio niet aan hebben gedacht. Inmiddels zijn we eigenaar van dertien collectieve woningen.
Er is ook een enorm tekort aan sociale woningen, vooral in Brussel. Wat zijn uw plannen om de uitrol van deze sociale woningen te versnellen?
Lionel Van Rillaer: De reconversie van kantoorgebouwen in Brussel biedt zeker mogelijkheden. We hebben er al twee omgevormd, in Schaarbeek en Sint-Lambrechts-Woluwe, en enkele weken geleden hebben we een bouwvergunning ingediend voor een derde project. Er zijn kansen omdat er nog veel lege kantoren in Brussel staan. We hebben ook enkele rusthuizen omgevormd, aangezien er in Brussel ongeveer 20% leegstand is. De komende maanden zullen er nog meer verkocht worden. Daarnaast wordt er in de Brusselse politiek steeds meer gesproken over het ter beschikking stellen van grond door het gewest of gemeenten aan privé-investeerders, zoals Inclusio, om sociale woningen te bouwen. Dit zou ook een optie kunnen zijn, maar uiteraard is eerst een politiek akkoord noodzakelijk.
Men hoort de sector wel eens klagen over hogere bouwkosten en extra regelgeving. Is dat voor Inclusio ook een probleem?
Lionel Van Rillaer: Zeker, en deze twee elementen zijn bovendien duidelijk met elkaar verbonden. Zelfs los van de stijgende bouwkosten of hogere lonen in de bouwsector, komen er steeds meer regels bij die ervoor zorgen dat nieuwbouw van zeer hoge kwaliteit moet zijn. Dit leidt op zijn beurt tot hogere bouwkosten. Elk jaar zien we extra regels op het gebied van stedenbouw, brandveiligheid, minimale oppervlaktes, bereikbaarheid, liften, enzovoort. Jaar na jaar stijgen dan ook de bouwkosten door die extra regels. Ik maak graag de vergelijking met auto’s: het lijkt wel alsof iedereen met een Rolls Royce moet rijden in plaats van een kleine Fiat. Vandaag de dag bouwen we voor iedereen een Rolls Royce.
Wat bedoelt u precies?
Lionel Van Rillaer: De huidige vastgoedpolitiek in Brussel roept vragen op over de toekomst van woningbouw en investeringen. De voorkeur van politici gaat vaak naar kwalitatief hoogwaardige. Dit leidt tot een tekort aan betaalbare appartementen. De keuze om te investeren in met meer ruime en energiezuinige appartementen in plaats van kleinere appartement met kleinere slaapkamer en lagere energieprestaties, heeft gevolgen voor de huursector en verhuurders. Wil men 1000 appartementen bouwen met slaapkamers van 10 vierkante meter en een EPB-score C? Of 500 appartementen met slaapkamers van 14 vierkante meter en een EPB-score A? Vandaag kiest de politiek steevast voor de tweede optie, maar dat zorgt ervoor dat we nu met een enorm tekort zitten. Bovendien zorgt de strengere wetgeving, die vaak in het voordeel van huurders lijkt te zijn, ervoor dat verhuurders zich als de ‘slechte’ partij voelen. Dit ontmoedigt nieuwe investeringen in vastgoed, vooral onder de jongere generatie. Met de toekomstige EPB-eisen in het vooruitzicht, waarbij woningen met een slechte energieprestatie hoge boetes kunnen krijgen (2,5 euro per vierkante meter per kWh), lijkt de motivatie om in vastgoed te investeren verder af te nemen. Dit roept de vraag op: wie is er nog bereid te investeren in een markt die steeds complexer en risicovoller wordt?
Kunt u de CEO van Inclusio hierin volgen? Bent u dezelfde mening toegedaan?
Françoise Roels: Het vinden van de juiste balans tussen kwaliteit en kwantiteit is cruciaal voor de woningmarkt. Er is een grote behoefte aan woningen, wat de politiek zich zeker realiseert. Echter, er zijn ook andere belangrijke drukfactoren, zoals klimaat en veiligheid, die soms leiden tot kostbare en complexe vereisten. Dit maakt het vinden van een evenwicht uitdagend. De vergelijking met voeding maakt dit duidelijk: terwijl iedereen graag biologische kippen eet die op een gezonde manier zijn grootgebracht, is het voeden van een grote bevolking vaak afhankelijk van intensieve veeteelt. Deze spanning tussen hoge kwaliteitsnormen en de noodzaak om te voldoen aan de vraag speelt ook in de woningbouw. De uitdaging ligt in het creëren van voldoende aanbod zonder de focus op duurzaamheid en veiligheid uit het oog te verliezen.
En met uw ervaring in verschillende bestuursrollen, hoe ziet u de rol van bedrijven als inclusio in de bredere beweging richting duurzaam en sociaal verantwoord ondernemen?
Françoise Roels: Als impact-onderneming is het essentieel om de geldende regels te volgen; dat staat buiten kijf. Echter, het is ook belangrijk om in dialoog te blijven, zowel met gezinnen als met de politiek, om gezamenlijke doelstellingen te bereiken. Het draait niet alleen om interne belangen, maar ook om actief bij te dragen aan het bredere maatschappelijke verhaal en open te staan voor de uitdagingen die op ons afkomen
Hoe gaat u de plannen financieren? Behoort een kapitaalverhoging, gezien de relatief hoge schuldgraad, tot de mogelijkheden?
Lionel Van Rillaer: Vandaag hebben we drie lopende projecten: Doornik, Anderlecht en Wachtebeke. Dus één in elk gewest voor een totaal van 124 appartementen. Om deze projecten af te werken zullen we de komende twee jaar 30 miljoen euro moeten ophoesten. Dus vroeg of laat zal deze vraag naar boven komen, zeker als we willen blijven groeien. We kunnen natuurlijk hier en daar wat oudere panden of panden met een slechte EPB-score, waarvan een renovatie te duur is, verkopen maar gemiddeld gezien is onze portefeuille vrij jong. Een duurzame oplossing is dat niet, hetzelde geldt voor het aanbieden van een dividend in aandelen. Dus vroeg of laat, als wij willen blijven groeien, zullen wij een kapitaalverhoging moeten doen.
Hoopt u met uw komst iets te kunnen veranderen aan die discount?
Françoise Roels: Eerst en vooral zijn GVV’s vehikels die regelmatig op een kapitaalverhoging of een nieuwe kapitaalinbreng beroep moeten doen. Dat is schering en inslag. Het gaat er natuurlijk om de LTV onder controle te houden en de groei te verzekeren. Dat verhaal geldt voor alle GVV’s terwijl de ene natuurlijk een kleinere discount heeft dan andere. Daarnaast is het een collectief verhaal: het management en de raad van bestuur moeten samen naar oplossingen zoeken en ervoor zorgen dat de duurzaamheid van het bedrijf verzekerd wordt. Dat zijn zaken waar ik in het verleden ook aan meegewerkt heb. Ik zal daar mijn expertise zeker ter beschikking stellen, maar het is en blijft een collectief verhaal.
Welke tendensen ziet u momenteel in de bouwsector opkomen?
Lionel Van Rillaer: Modulaire bouw heeft absoluut toekomst in de bouwsector. Het idee is om zoveel mogelijk constructiewerk in een fabriek uit te voeren. Momenteel wordt er veel gebouwd met houten constructies, omdat het werk in de fabriek van hogere kwaliteit en efficiënter is. Vervolgens worden deze constructies snel en eenvoudig op de bouwplaats gemonteerd. We horen steeds vaker over deze aanpak en volgende week bezoeken we een bedrijf dat gespecialiseerd is in dit soort constructies. Het doet me denken aan de ontwikkeling van zonnepanelen. Aanvankelijk waren zonnepanelen erg duur, maar naarmate meer bedrijven de markt betraden en er grotere hoeveelheden werden geproduceerd, daalden de prijzen aanzienlijk. Ik verwacht dat hetzelfde zal gebeuren met modulaire bouw. Hoewel de kosten nu nog aan de hoge kant kunnen zijn, zullen ze dalen naarmate de markt groeit. De Vlaamse overheid heeft alvast raamovereenkomsten ondertekend met drie spelers om een aantal sociale woningen modulair de komende vijf jaar te gaan bouwen. Dus er zal zeker veel expertise opgebouwd worden. Als er in de bouwindustrie geen andere manieren worden gevonden om goedkoper te bouwen, zullen wij met een groot probleem blijven.
Kunt u daar, gezien uw ervaring bij Confinimmo, iets aan toevoegen?
Françoise Roels: Bij Confinimmo waren we toch vooral actief in de verzorgingsector en in mindere mate in de kantoormarkt. En in die verzorgingssector zien we, net zoals Lionel kwam te zeggen, een toenemende standaardisering van concepten. Dit zorgt voor meer zekerheid in het bouwproces, waardoor het risico vermindert omdat de concepten vooraf goed zijn gedefinieerd. Ook in ontwikkeling zien we een trend naar grotere standaardisering, zodat de producten betrouwbaarder zijn en de bouwtijd beter beheersbaar wordt.
In landen zoals Duitsland en Spanje, waar Cofinimmo actief is, zien we dat men probeert niet telkens het wiel opnieuw uit te vinden. Wat natuurlijk nog steeds belangrijk blijft, is dat het gebouw goed geïntegreerd is in zijn omgeving. Het gaat niet enkel om het bouwen zelf en het efficiënter te maken, maar we moeten er altijd voor zorgen dat het aangenaam blijft voor de huurder en dat de integratie in de omgeving goed verloopt.
Hoe ziet u de sociale vastgoedmarkt evolueren en hoe gaat u erop inspelen?
Lionel Van Rillaer: In België is de sociale vastgoedmarkt een gewestelijke aangelegenheid, waardoor elk gewest zijn eigen regels en focus heeft. In Vlaanderen lijkt de nadruk meer te liggen op het helpen van jonge mensen om eigenaar te worden, met mogelijk minder focus op de bouw van nieuwe sociale woningen. Dit was al zichtbaar onder het beleid van Matthias Diependaele, de vorige minister van Wonen, en het lijkt erop dat deze trend zich zal voortzetten. Een belangrijke uitdaging in alle drie de gewesten is de energie-efficiëntie van hun bestaande patrimonium. Veel gebouwen van woningmaatschappijen zijn verouderd, en het kost veel geld om deze energie-efficiënt te maken. In Brussel en Wallonië is het budget beperkt, waardoor er meer gesproken wordt over publiek-private samenwerkingen (pps). De exacte vorm en timing hiervan zijn nog onduidelijk, maar het is waarschijnlijk dat deze samenwerkingen een grotere rol gaan spelen, vooral gezien de budgettaire beperkingen.
Hoe zou dit kunnen worden aangepakt?
Lionel Van Rillaer: Een mogelijke aanpak is dat woningmaatschappijen verouderde gebouwen via erfpacht aan private partijen geven. In Brussel wordt ook overwogen om grond beschikbaar te stellen aan private investeerders met de verplichting om sociale woningen te bouwen en deze voor een bepaalde periode te verhuren. Een voorbeeld van een dergelijk project is al te zien in Wachtebeke, in het noorden van Gent. De gemeente was eigenaar van een terrein dat via openbare verkoop werd verkregen. De koper is verplicht om daar 28 woningen te bouwen, die voor minimaal 18 jaar aan de woonmaatschappij verhuurd worden. Dergelijke initiatieven zullen waarschijnlijk vaker voorkomen, zeker in Brussel en Wallonië, gezien het gebrek aan budget voor renovaties en nieuwbouw van sociale woningen.
Françoise Roels: Deze aanpak is vergelijkbaar met technieken die de overheid al heeft gebruikt voor infrastructuur zoals scholen in Vlaanderen, onder het project “Scholen van Morgen”. Dit concept zou ook kunnen worden toegepast in de sociale woningbouw. Hoe dan ook denk ik dat kwalitatieve gebouwen ter beschikking stellen van kwetsbaren en alles toch betaalbaar blijft een grote en tegelijk mooie uitdaging is. Het recht om te wonen is toch een van onze basisrechten want zonder woning kan men niet werken, zich niet laten verzorgen, geen onderwijs, geen opvoeding.
